《榕江县古州镇辣子寨片区建设项目房屋土地征收补偿安置方案》解读

为妥善解决古州镇辣子寨片区群众建房需求的突出问题，全面推进新型城镇化建设，经县人民政府专题会、常务会讨论通过，县人民政府办公室印发了《榕江县古州镇辣子寨片区建设项目房屋土地征收方案（榕府办发〔2023〕5号）》，现特解读如下:

一、项目基本概况

项目名称：榕江县古州镇辣子寨片区建设项目。

征收主体：榕江县人民政府。

征收范围：榕江县古州镇辣子寨片区丰乐村一组、二组、三组（具体范围以规划红线图为准）。

二、征收必要性：

（一）保障群众住房安全的需要。该片区位于县老城区西南侧，房屋密度大，居住环境差，大部分房屋年久失修较破烂且存在不同程度严重的安全隐患。因此为了保障广大人民的住房安全，实现户有所居，根据土地管理法的相关规定，必须对该区域进行拆迁和搬迁。

（二）新型城镇化建设的需要。全面贯彻落实中央、省州关于提升城镇品质做强城镇经济推进新型城镇化若干措施的系列文件精神，结合新型城镇化“三改”建设发展需要，古州镇丰乐社区辣子寨片区地块已列入榕江县古州镇辣子寨片区建设项目规划，已报经上级部门批准立项。2022年全面启动榕江县古州镇辣子寨片区开发建设项目建设，进一步改善群众的居住条件，需要进行拆迁安置。

三、征收原则

（一）坚持公平、公正、公开的原则。

（二）坚持让利于民、分类施策的原则。

（三）坚持依法依规、实事求是的原则。

四、征收依据

（一）根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国城乡规划法》《自然资源部 农业农村部关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》有关规定，制定本方案。

（二）根据《贵州省土地管理条例》《贵州省农村村民住宅建设管理办法（试行）》的有关规定，制定本方案。

（三）根据《榕江县人民政府关于印发榕江县违法用地和违法建设分类处置办法（试行）的通知》（榕府办发〔2021〕1号）、《榕江县城市棚户区改造项目房屋土地征收补偿安置方案》（榕府办发〔2021〕46号），制定本方案。

五、房屋土地征收安置补偿方式

安置补偿方式采取“一户一宅” 和棚改政策相结的方式给予安置，对本村集体经济组织成员的居民实行“一户一宅”和棚改政策安置，对非本村集体经济组织成员的居民实行棚改政策安置。

（一）本村集体经济组织成员的居民安置

本村集体经济组织成员的居民，可选择置换宅基地“一户一宅”或棚改政策进行安置，由居民自行选择其中一种补偿方式安置。

（1）土地部分安置

采取“一户一宅”的原则有偿划拨国有土地，按时段通过摇号方式进行宅基地置换。安置宅基地分为80㎡、120㎡、130㎡三种类型，按照1:1的比例，等性质置换宅基地，每户置换宅基地面积最大不超过130㎡。原宅基地面积大于置换宅基地面积的，其超出部分按照以基准地价为依据测算的该区域建设用地成本费用800元/㎡给予补偿；原宅基地面积小于置换宅基地面积的，不足部分按照以基准地价为依据测算的该区域建设用地成本费用800元/㎡补差。

（2）地面房屋安置补偿标准：

根据当前建房的价格，并征求住建、新城公司等职能部门的意见，参照（榕府发〔2016〕25号）文件《榕江县三宝侗寨景区建设项目房屋土地征收补偿安置方案》，通过前期各部门共同审议得出地面房屋安置补偿标准。

①砖混结构房屋拆迁补偿标准：自征收公告发布之日起，当年全框架结构房屋按1100元/㎡，其他砖混结构房屋按950元/㎡，每提前1年递减10元/㎡，1980年以前（含1980年）修建的房屋按550元/㎡。

②砖木结构房屋拆迁补偿标准：自征收公告发布之日起，当年修建的房屋按900元/㎡，每提前1年递减10元/㎡，1980年以前（含1980年）修建的房屋按500元/㎡。

③木质结构房屋拆迁补偿标准：全新（满装）按850元/㎡，半新（满装）750元/㎡，旧房（满装）500元/㎡。

④简易结构建（构）筑物拆迁补偿标准：檐口高于2.1米按全面积一层计算，檐口低于2.1米按半面积半层计算，补偿标准参照《榕江县城市棚户区改造项目室内外及附属设施补偿标准》执行。

⑤室内装修补偿标准：参照《榕江县城市棚户区改造项目室内外及附属设施补偿标准》执行。

（3）棚改政策安置方式

参照《榕江县城市棚户区改造项目房屋土地征收补偿安置方案》（榕府办发〔2021〕46号）执行。

1.安置房源：由政府新建安置房或集中统一采购房源进行安置。

2.安置方式：不实行划地安置，采取房地合一的方式进行实物安置（房屋产权调换）。

3.住宅房屋置换标准。商品房、房改房、集资楼等按房屋建筑面积的1:1.3进行住房置换安置；自建房屋置换按土地面积和房屋建筑面积的1:1.3进行住房置换安置。

（3）本村居民合法取得土地房屋的安置。

1.取得合法土地使用权证或不动产权证的本村居民。

可选择置换宅基地“一户一宅”或棚改政策进行安置。

2.无土地使用权或不动产权证本村居民安置。

长期居住在本村，依法享有本村土地承包权并且承担本村权利义务的原住居民，因特殊原因未办理土地使用权或不动产权证，经有关部门审核：

①符合“一户一宅”的住户，按照“一户一宅”置换宅基地或棚改政策予以安置。

②不符合“一户一宅”的住户，其房屋占地按原土地类型征收，房屋按照上述本村取得合法土地使用权证或不动产权证的地面房屋安置补偿标准执行。

（二）非本村集体经济组织成员的居民安置

（1）取得土地使用权证或不动产权证的安置。参照《榕江县城市棚户区改造项目房屋土地征收补偿安置方案》执行。房屋超占部分土地，按原土地类型征收，超建部分房屋按以下几种房屋类型给予适当救助。超建部分房屋救助标准（参照本村取得合法土地使用权证或不动产权证的集体经济组织成员的地面房屋安置补偿标准下浮30%给予救助）执行。

（2）无土地使用权证或不动产权证的安置。

①经审核为唯一住房。房屋占地按原土地类型征收，房屋建筑面积按1:1的比例安置一套住房，原则上人均面积不得超过30㎡，每户安置的最大面积不超过150㎡。

②经审核为非唯一住房。符合分类处置办法有关规定的，依法完善相关手续后，房屋占地按原土地类型征收，房屋参照上述非本村获得土地使用权证的超建部分房屋救助标准给予救助；不符合分类处置办法有关规定的，房屋占地按原土地类型征收，房屋依法拆除。

（3）取得土地使用权或不动产权证存在疑义的住房。经有关部门对其取得土地使用权的程序进行调查核实，认定程序合法的，参照《榕江县城市棚户区改造项目房屋土地征收补偿安置方案》进行安置；认定程序违法的，予以立案查处，其房屋占地按原土地类型征收，房屋依法拆除。

（三）住房改为商业用房的处置办法

被征收房屋为个人独立住宅且临街有门面一直持续经营的，房屋权属证书登记用途为住宅，但事实是营业用房，可以认定为住改商用房给予补偿。

（1）在房屋征收公告发布之前半年办有合法有效地工商营业执照和税务登记证，有正常纳税记录，持续经营，且营业地点、时间一致的，且其房屋门前街道平均宽度大于4米的。

（2）补偿标准：

①实物置换：按1:1进行置换。

②货币安置：按评估价值进行货币补偿。

（3）对临街（路）面的房改房（单位集资房、经适房、商品房等）擅自改为商业用房，以及临时建（构）筑物改为商业用房的，一律不予认定为商业用房。

（4）选择“一户一宅”置换宅基地方式的，不再纳入住房改为商业用房的处置范围。

（四）违法建筑的处置

经有关部门认定属于违法违规建设的建筑物、构筑物，按照“两违”相关规定处理，依法拆除，不予安置。