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  • 2022
  • 04/20
  • 15:35
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《榕江县已购公有住房和经济适用住房上市交易补交土地出让金及不动产登记实施方案(试行)》政策解读


一、背景依据

为解决我县国有划拨土地上已购公有住房和经济适用住房不动产登记及因房屋上市交易发生土地使用权转移或所有权人申请补办土地出让缴纳出让金及不动产登记问题,根据原建设部等七部门联合公布的《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258 号)、原建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部令第 69 号)《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》(财综字〔1999〕113 号)、原国土资源部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》(国土资用发〔1999〕31 号)有关规定,结合我县实际,制定本实施方案。

二、适用范围

本方案适用于本县范围内已购公有住房和经济适用住房首次进入市场交易的管理。

(一)根据原建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部令第 69 号)第三条规定:已购公有住房和经济适用住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或者标准价)购买的国有划拨土地上公有住房,或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房,经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。

(二)土地使用权涉及国有资产的,由取得土地使用权单位统一向国资部门申请依法处置。土地使用权人已经撤销的,由接管单位或上级主管部门申请依法处置;土地使用权人主管部门为省(州)直单位的,须经有权机关批准,申请依法处置。

(三)廉租房、移民搬迁安置房按照国家有关规定符合上市出售的,参照本方案执行。

三、主要内容

(一)上市交易的准入条件

1.上市交易的公有住房和经济适用住房必须是取得合法房屋所有权证书或权属清晰的全部产权住房。

2.有下列情况之一的公有住房和经济适用住房不得上市交易:

(1)以低于房改政策规定的价格购买且未按照规定补足房价款的住房;

(2)住房面积超过省人民政府规定的控制标准,且超标部分未按照规定退回或补足房价款的住房;

(3)已确定属房屋拆迁范围内的住房;

(4)产权有争议的或者产权共有的房屋,共有人不同意出售的住房;

(5)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的住房;

(6)擅自改变房屋使用性质的住房;

(7)其他依法不得上市交易的住房。

(二)土地分摊面积计算

已购公有住房和经济适用住房上市出售申请补办土地出让计算分摊面积的方法为:单户房屋的建筑面积×(整幢楼实际占地实际面积/整幢楼的总建筑面积)。宗地扣除分摊面积后,剩余面积的使用权仍为原划拨单位所有。

(三)土地出让金的计算及收取

1.已购公有住房和经济适用住房上市出售申请补办土地出让计缴出让金方法,土地价款由购房人依据土地分摊结果,根据原国土资源部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》(国土资用发〔1999〕31 号)有关规定,按补交土地价款(元)=宗地所在区域基准地价(元/平方米、所在区域基准地价以县政府最新公布执行的基准地价为准)×所在建筑总层数修正系数×缴纳比例(60%)×上市房屋建筑面积(平方米)×年期修正系数缴纳土地出让金。房屋产权经多次转移而相应土地使用权未一并转移登记的情形,土地价款由最后一手交易的购房人承担。

2.由县住建部门负责提供全县范围内已建公有住房和经济适用住房的楼盘统计表及初始取得房屋所有权的权利人统计表,对符合国土空间规划及上市交易条件的,由县自然资源部门委托测绘部门进行测量。根据测量成果、按户计算土地分摊面积及应补缴的土地出让金。按照自愿办理的原则,在各房屋产权人申请办理时逐户收取土地出让金。

(四)土地出让年期的确定

已购公有住房和经济适用住房所在划拨宗地出让的,从该宗土地房屋竣工验收之日起计算土地出让年期(住宅用地 70 年、商服 40 年),确定出让土地使用权截止日。房屋竣工验收需提供验收竣工证书(证明)或住建部门出具的房屋竣工验收时间认定材料。此后其它各套房屋上市时,其土地出让年期相应缩短,以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。

(五)出让合同的签订方式

为完善土地使用权出让手续,降低成本,简化操作程序,已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的,只在同一建筑内第一套房屋上市交易时,购买方与自然资源部门签订土地使用权出让合同,确定土地的有关权益和土地权益人的权利义务后,其他各套房屋上市交易时,只履行相应手续,不再重复签订合同。具体可按如下方式办理:同一建筑的第一套房屋上市交易时,自然资源部门拟订上市房屋所在宗地的《国有土地使用权出让合同》,载明宗地位置、面积、建筑面积、土地用途、土地出让截止日期及土地使用者的权利、义务等,并在《国有土地使用权出让金缴纳通知单》(以下简称通知单)中载明住户姓名、交易日期、房屋面积、分摊的土地面积和权益、土地出让金额等,注明其权利义务源于该宗地的《国有土地使用权出让合同》。第一套房屋的购买方与自然资源部门签订出让合同后,其它各套房屋上市交易时,购买方签收了自然资源部门签发的《通知单》,并缴清了土地出让金后,即可视为认定了该宗地的《国有土地使用权出让合同》,注明其权利义务的《通知单》即可作为购买方取得出让土地使用权的权源文件。

(六)申请土地出让流程

1.在已购公有住房和经济适用住房土地分摊中,在各单位划拨用地上建设的已购公有住房和经济适用住房进行分摊的,各单位必须配合做好分摊工作,并核减原单位相应划拨用地面积。

2.由县自然资源部门按照协议出让方式办理土地使用权出让手续。

3.办理已购公有住房和经济适用住房划拨宗地出让手续的,应当向县自然资源管理部门提交以下材料。

(1)划拨土地的《房屋所有权证》或购房合同或《房屋产权权属备案表》或缴款票据其他房屋权利的证明文件;

(2)提供涉及土地使用权主管部门的同意已购公有住房和经济适用住房上市交易申请补办土地出让缴纳出让金的批准文件。

(3)《国有土地证》或相关批准文件;

(4)不动产测绘报告(含宗地和房产测绘);

(5)县住建部门出具的《房屋实际用途认定说明》;

(6)房屋所有权人及共有人的居民身份证及户籍证明或者其他有效身份证件;

(7)房屋竣工时间认定材料。

(七)不动产登记流程

1.已购公有住房和经济适用住房上市交易,在补缴土地出让金并经县住建部门审核,取得《房地产交易市场准入许可证》

后,可按程序向县自然资源部门不动产登记中心申请办理不动产登记。

2.已购公有住房和经济适用住房上市交易申请办理不动产登记需提交以下材料。

(1)不动产登记申请表;

(2)申请人身份证明;

(3)《房屋所有权证》或《房屋产权权属备案表》等房屋产权权属来源证明材料;

(4)《房地产交易市场准入许可证》;

(5)房屋转让协议;

(6)已缴纳土地出让金证明材料;

(7)完税证明。

附件1:补交土地出让金流程图.pdf

    附件2:不动产登记流程图.pdf


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