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  • 2021
  • 07/10
  • 08:49
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《榕江县农村集体经营性建设用地入市》政策解读

一、法律背景

2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》(简称《土地管理法》)修正案,自2020年1月1日起实施。

此次《土地管理法》的修订,带来了七个方面的重大突破,包括允许集体经营性建设用地入市、对土地征收制度进行改革、已进城落户农民可自愿有偿退出宅基地、将基本农田提升为永久基本农田制度、为“多规合一”改革预留法律空间、对中央和地方的土地审批权限进行了调整和土地督察制度正式入法。其中,集体经营性建设用地入市是本次土地管理法修改的最大亮点。允许集体经营性建设用地入市是土地管理法的一个重大制度创新,为破除城乡二元土地制度打开了法律之门,也为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。新法明确规定“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”,即符合条件的集体经营性建设用地可以通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用,使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以进行转让、互换或者抵押等。

根据《省自然资源厅关于加快推进集体经营性建设用地入市试点工作的通知》(黔自然资函〔2020〕884号)文件要求,我县作为试点县,完成了入市试点实施方案的制定,《榕江县农村集体经营性建设用地入市实施细则(试行)》于2021年6月22日获县人民政府批复。

二、入市程序

2021年7月2日新修订的《土地管理法实施条例》对入市程序进行了细化规定,主要程序如下:

(一)办理土地所有权登记。集体经营性建设用地入市范围仅限于土地利用总体规划、城乡规划(国土空间规划)确定为工业、商业等经营性用途,且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地,未办理土地所有权登记的,应办理土地所有权登记。目前住宅用途尚未纳入到集体经营性建设用地入市范围。

(二)落实规划条件及产业、环保要求。拟出让、出租集体经营性建设用地的,土地所有权人向市、县人民政府自然资源主管部门提出规划条件、产业准入以及生态保护要求的申请,自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件,明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等,并会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求,出具书面规划条件以及产业、环保要求文件。

(三)编制土地入市方案。土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等,编制集体经营性建设用地出让、出租等方案,应载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。

(四)集体会议表决。土地所有权人编制集体经营性建设用地出让、出租等方案后,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。

(五)政府审查入市方案。土地所有权人在集体经营性建设用地出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府审查,市、县人民政府认为方案符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求等的,方案方可实施;若方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的,应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照市、县人民政府的意见进行修改。

(六)组织土地供应程序。土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案,以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者。

(七)签订入市合同。通过土地供应程序,确定土地使用者后,土地所有权人与土地使用者签订书面合同,载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求,约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式,以及违约责任和解决争议的方法等。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的,合同无效;造成损失的,依法承担民事责任。

(八)入市合同备案。土地所有权人与土地使用者签订经营性建设用地出让、出租合同后,并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。

(九)土地使用权登记。土地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款,并依法缴纳相关税费,对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权,依法申请办理不动产登记。

三、集体经营性建设用地入市带来的优势

通过构建城乡统一的建设用地市场,使农村集体经营性建设用地与国有建设用地享有同等权利和义务,实现同等入市、同权同价,农村集体土地得到有效盘活,解决了城市土地资源紧缺问题,解决了城市扩张与农村集体占有土地之间的矛盾;允许集体土地入市可以使得农民的财产性收入明显提升,无论是一次性收入还是可持续性收入,都将获得明显的改善。



2021年8月12日



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