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  • 索引号: 000014349/2021-2348417
  • 信息分类: 县政府文件
  • 发布机构:
  • 发文日期:
  • 文号: 榕府办发〔2021〕18号
  • 是否有效:
  • 信息名称: 县人民政府办公室关于印发榕江县农村经营性建设用地入市实施细则(试行)的通知

县人民政府办公室关于印发榕江县农村经营性建设用地入市实施细则(试行)的通知

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各乡镇人民政府、车民街道办事处、各社区服务中心,榕江工业园区管委会,县级国家机关各部门:

《榕江县农村经营性建设用地入市实施细则(试行)》已经县人民政府研究同意,现印发给你们,请遵照执行。




2021年6月22日


榕江县农村集体经营性建设用地入市实施细则(试行)


第一章 总 则

第一条 为贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神,深化农村土地制度改革,规范集体经营性建设用地入市行为,保障土地所有者和使用者的合法权益,构建城乡统一的建设用地市场,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律和自然资源部关于农村集体经营性建设用地相关文件规定,制定本细则。

第二条 农村集体经营性建设用地入市以符合土地利用总体规划、城乡规划(国土空间规划)、确权登记为前提,着力完善集体建设用地产权制度,形成兼顾政府、集体、个人的土地收益分配机制。建立城乡统一的建设用地市场,使市场在资源配置中起决定性作用,发挥好政府引导、服务、规范、管理入市行为的作用,使农村集体经营性建设用地与国有建设用地享有同等权利和义务,实现同等入市、同权同价,提升农村集体经营性建设用地资产效益。

第三条 坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线,坚持国土空间用途管制、坚持节约集约利用土地、坚持市场化配置机制和坚持合理分享增值收益的基本原则。

第四条 农村集体经营性建设用地使用权实行有偿使用制度,入市交易遵循自愿、公开、公平、诚信的原则。任何单位、组织和个人,除法律另有规定外,均可按照本细则的规定取得农村集体经营性建设用地使用权。

有偿取得的集体经营性建设用地使用权根据用途,最高年限为:

(一)商服用地40年;

(二)工矿仓储用地50年;

(三)其他用地50年。

第五条 榕江县农村集体经营性建设用地入市交易由县自然资源主管部门组织实施。

第六条 从事农村集体经营性建、设用地使用权入市交易活动的各方当事人,应遵守本细则。

第二章 入市范围

第七条 农村集体经营性建设用地,是指依法登记的农村集体建设用地中,依据土地利用总体规划、城乡规划(国土空间规划)确定为工业、商业等经营性用途的土地和其他历史原因遗留的集体建设用地。

农村集体经营性建设用地使用权入市,是指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场,依法将集体经营性建设用地使用权在一定年期内以出让、出租、入股(作价出资)等有偿方式交由其他单位或者个人使用,并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。

第八条 凡土地利用总体规划、城乡规划(国土空间规划)确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地,均可纳入入市交易范围。对历史形成的零星分散的存量集体建设用地,允许在依据土地利用总体规划、城乡规划(国土空间规划)统一开展农村土地综合整治和基础设施配套,重新划分宗地并调整产权归属后,按照新的规划条件确定入市范围,现状为农用地、未利用地的,依据规划的经营性用途入市的,应当依法纳入土地利用年度计划,办理农用地和未利用地转用手续,并依法履行耕地占补平衡义务。

第三章 入市主体

第九条 农村集体经营性建设用地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

农村集体经营性建设用地所有权人具有占有、使用、收益和处分的权利,使用权具有出让、转让、租赁、入股(作价出资)、抵押权能。农村集体经营性建设用地入市主体是代表其所有权的农民集体经济组织,集体经济组织未能建立健全的,暂由村民委员会代表入市主体,实施入市交易活动。

第四章 入市条件

第十条 农村集体经营性建设用地使用权入市应当符合下列条件:

(一)土地利用总体规划、城乡规划(国土空间规划)确定为工业、商业等经营性用途;

(二)产权明晰、已依法办理土地所有权登记;土地及宗地上的建(构)筑物、附属设施产权明晰,无权属争议;未被有关机关限制权利;

(三)符合产业、环保等政策、标准要求,具备开发利用的基本条件。

第五章 入市决策

第十一条 集体经营性建设用地入市处置事项需由村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意后,形成入市决议书。

《入市决议书》应载明(详见附件1):

(一)集体经营性建设用地所有权人、使用权人、位置、面积、原用途、登记情况等;

(二)规划用途、使用年限、入市途径、入市方式等;

(三)调整入市地块,应明确调整意向或补偿标准,并载明指标来源及调整使用价格;

(四)入市成本核算、收益分配方式、分配比例及集体留存用途等;

(五)入市决议要求村集体经济组织成员代表签名并捺印。

第六章 入市途径

第十二条 农村集体经营性建设用地可以采取就地入市、调整入市、城中村整治入市和综合类集体建设用地分割登记入市四种入市途径。

第十三条 就地入市是指依法取得的农村集体经营性建设用地中,在具备开发建设所需基础设施、产业规划、环境保护等前提下,已明确在本村直接使用的,经乡(镇)人民政府(街道办事处)审查、县自然资源主管部门审核、县人民政府审批后,可直接入市。

第十四条 调整入市是指依据土地利用总体规划、城乡规划(国土空间规划)和土地整治规划,对零星分散、低效利用的农村集体经营性建设用地实施整治,经县人民政府组织验收后,将取得的集体经营性建设用地指标调整到县域内产业集中区、高效利用区入市,用于商服、工矿仓储、旅游、休闲农业等用途。

第十五条 城中村整治入市是指城中村历史形成的集体建设用地,经规划部门批准,统一进行土地整理,完善配套基础设施,确定产权归属,在优先保障城中村居民住房用地后,节余的集体建设用地可直接入市。

第十六条 综合类集体建设用地分割登记入市是指在保障农村居民基本居住条件的前提下,对实际用于商服、工矿仓储等经营性用途的土地进行分割登记,赋予其出让、出租、入股等权能。

农户自愿申请分割登记入市的,由村集体经济组织委托县自然资源主管部门组织入市,地上附着物产生的收益归原使用权人。受让方是原使用权人时,由原使用权人向村集体经济组织按评估地价的35%缴纳土地出让金后,方可申请办理登记手续;受让方不是原使用权人时,村集体经济组织将土地出让收入扣除出让成本后的土地收益60%补偿原土地使用权人,由受让方申请办理登记手续。

第七章 入市流程

第十七条 农村集体经营性建设用地入市,按下列流程办理:

(一)入市申请

农村集体经营性建设用地入市由村集体经济组织提出申请,报乡(镇)人民政府(街道办事处)审查。需提交下列资料:

1.《入市申请表》(详见附件2);

2.《入市决议书》;

3.《不动产权证书》或土地权属来源证明材料;

4.经县自然资源主管部门备案的勘测定界图;

5.拟入市宗地建设用地规划条件;

6.县发展和改革主管部门出具的产业意见,工业项目取得县生态环境主管部门出具的环保意见;

7.村集体经济组织委托中介机构对地价进行评估的《土地估价报告》及县自然资源主管部门《土地评估报告备案表》;

8.入市主体的法人机构证书及法定代表人身份证明材料;

9.调整入市的还应有《指标调整协议书》(调整入市地块)和县人民政府对指标调出地块整治复垦验收文件(调整入市地块)。

(二)入市审查

乡(镇)人民政府(街道办事处)对村集体经济组织申请入市的相关材料进行审查,合格后,在入市申请表签署明确意见,送县自然资源主管部门审核。

(三)入市审核

县自然资源主管部门对乡(镇)人民政府(街道办事处)审查的入市相关材料进行审核,符合要求的,由县自然资源主管部门编制“入市方案”报县人民政府审批。

(四)入市审批

县人民政府组织专题会,对县自然资源主管部门上报的“入市方案”进行审议,批复后,由县自然资源主管部门组织交易。

(五)组织入市

村集体经济组织依据县人民政府批复文件及相关资料委托县自然资源主管部门按下列程序组织入市交易活动:

编制入市文件→发布信息→组织交易→签订合同→结算资金→出具鉴证。

(六)登记颁证

榕江县不动产登记中心根据受让方提供的合同、鉴证等必备资料进行不动产登记,核发《不动产权证书》。

第八章 入市方式

第十八条 集体经营性建设用地使用权入市应在县自然资源主管部门进行,采取出让、租赁、入股(作价出资)三种方式,遵循公开、公平、公正和诚信原则。

第十九条 农村集体经营性建设用地使用权出让,是指农村集体经营性建设用地所有者将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向土地所有者支付土地出让金的行为。出让原则上采取招标、拍卖、挂牌、协议等方式进行。

(一)招标是由集体经营性建设用地所有权人委托县自然资源主管部门发布招标公告,邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加农村集体经营性建设用地使用权投标,根据投标结果确定农村集体经营性建设用地使用权人的行为。

(二)拍卖是由集体经营性建设用地所有权人委托县自然资源主管部门发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定农村集体经营性建设用地使用权人的行为。

(三)挂牌是由集体经营性建设用地所有权人委托县自然资源主管部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易平台或者有形市场挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果,确定农村集体经营性建设用地使用权人的行为。

(四)协议是指经公开或定向征集只产生一个意向受让方时,由出让方和意向受让方协商,将集体经营性建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向农民集体经济组织支付土地使用权出让金的行为。

第二十条 农村集体经营性建设用地使用权租赁,是指集体土地所有者将农村集体经营性建设用地租赁给使用者使用,由承租人与租赁人签订一定年期的土地租赁合同,并按合同约定支付土地租金的行为。

第二十一条 农村集体经营性建设用地使用权入股(作价出资),是指村集体经济组织将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限入股(作价出资),出资份额(股权)由村集体经济组织持有并参与分红,土地使用权由土地使用者持有的行为。

第九章 交易程序

第二十二条 以出让方式入市的,由出让方向县自然资源主管部门申请,县自然资源主管部门受理申请并审核后与出让方签订《集体建设用地使用权出让委托书》,县自然资源主管部门在县级以上媒体发布招标拍卖挂牌公告,公告期不少于20日。

第二十三条 招标拍卖挂牌协议出让程序参照《国土资源部关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)〉和〈协议出让国有土地使用权规范(试行)〉的通知》(国土资发〔2006〕114号)的规定执行。

第二十四条 由县自然资源主管部门根据经济社会发展、土地市场发育状况,委托具有资质的评估机构制定覆盖村级的集体经营性建设用地基准地价,经县人民政府批准公布后,作为本行政区域集体经营性建设用地使用权入市交易的基准地价体系。

第二十五条 拟入市交易宗地应由具有相应资质的评估机构进行地价评估,并出具评估报告,作为入市交易的市场指导价。评估价不得低于基准地价。

第二十六条  入市交易地块在招标、拍卖、挂牌、协议活动前,由县自然资源主管部门、县农业农村主管部门、县发展和改革主管部门、县财政主管部门、县住房和城乡建设主管部门、县审计主管部门、县生态环境主管部门、县工业信息化和商务主管部门、县政府政务中心等部门组成的县入市工作领导小组办公室和乡镇(街道)成立工作指导组,村组人员代表组成工作决策组,共同研究确定出让底价、增价规则等事项。

第二十七条 集体经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌协议出让活动结束后10个工作日内,县自然资源主管部门在县级以上媒体或指定场所公布集体经营性建设用地使用权出让结果,公布出让结果的时间不少于15日。

第二十八条 竞得人按照《集体经营性建设用地使用权出让合同》的约定缴清土地出让金。其他竞买人支付的竞买保证金,在交易活动结束后5个工作日内予以退还,不计利息。

第二十九条 通过招标拍卖挂牌协议出让获得集体经营性建设用地使用权,受让方按《集体经营性建设用地使用权出让合同》的规定缴清出让金及相关税费后,县自然资源主管部门出具鉴证,受让人持相关材料向榕江县不动产登记中心申请办理不动产登记。

第三十条 集体经营性建设用地使用权租赁按下列规定进行:

(一)按双方约定租赁协议向县自然资源主管部门申请备案,县自然资源主管部门根据提供的材料进行审核,经公示无异议后,指导签订《集体经营性建设用地使用权租赁合同》,出具鉴证;

(二)需要公开招租的,可委托县自然资源主管部门发布公告,按公开竞价方式进行。

第三十一条 集体经营性建设用地使用权入股按下列程序进行:

(一)合作各方起草《入股协议草案》;

(二)召开村集体经济组织成员代表大会,审议《入股协议草案》并形成《入股合作协议》;

(三)将审议通过的《入股合作协议》报乡(镇)人民政府(街道办事处)和县自然资源主管部门审核备案;

(四)合作各方正式签订《入股合作协议》。

第十章 使用权转让

第三十二条 集体经营性建设用地使用权转让,是指有偿取得的集体经营性建设用地使用权人将使用权再转移的行为,包括出售、交换、赠与等。

第三十三条 农村集体经营性建设用地使用权转让时,出让合同和登记文件所载明的权利、义务随之转移,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。转让年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。转让时应签订转让合同。

第三十四条 农村集体经营性建设用地使用权人转让地上建筑物或附着物所有权时,其使用范围和使用年限内的土地使用权随之转让。地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

第三十五条 转让方和受让方按合同约定有关事项,到榕江县不动产登记中心申请办理农村集体经营性建设用地使用权登记。

第十一章 使用权抵押

第三十六条 农村集体经营性建设用地使用权抵押,是指抵押人将其通过出让或转让取得的使用权,向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第三十七条 在抵押期间,农村集体经营性建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物的所有权不发生转移,抵押人必须继续履行出让合同。

第三十八条 农村集体经营性建设用地使用权抵押,抵押人与抵押权人必须签订抵押合同。抵押期限最高不得超过出让合同规定的使用权剩余年限。

第三十九条 农村集体经营性建设用地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之抵押;地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的集体经营性建设用地使用权随之抵押。

第四十条 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的,抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

第四十一条 抵押合同签订后15日内,抵押双方应到榕江县不动产登记中心办理抵押登记。抵押合同终止后,抵押人和抵押权人双方应当在15日内,办理注销抵押登记。

第十二章 收益管理

第四十二条 原依法取得的集体建设用地,在符合土地利用总体规划、城乡规划(国土空间规划)的前提下,现状属于经营性用途的,使用权人和所有权人协议补交出让价款,并缴纳相关税费后,由榕江县不动产登记中心登记颁发集体经营性建设用地不动产权证书。出让价款按下列标准收取:

(一)商服用地为土地评估总价款的45%;

(二)工业用地为土地评估总价款的35%;

(三)综合或者其他用地为土地评估总价款的35%;

第四十三条 县财政主管部门设立集体经营性建设用地入市专门账户,用于相关资金管理。竞得人应按照集体经营性建设用地使用权出让合同约定,将成交价款缴入指定专户。逾期未付清的,出让人有权解除合同,并可向竞得人提出违约赔偿。

第四十四条 调节金是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度的目标,在农村集体经营性建设用地入市及再转让环节,对土地增值收益收取的资金。

农村集体经济组织通过出让、租赁、入股(作价出资)等方式取得入市收益,须缴纳土地增值收益调节金;入市后的农村集体经营性建设用地使用权人,以出售、交换、赠与、出租、入股(作价出资)或其他视同转让等方式取得再转让的收益,也须缴纳土地增值收益调节金。

第四十五条 调节金由县财政主管部门会同县自然资源主管部门参照《财政部和国土资源部关于印发<农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法>的通知》(财税〔2016〕41号)组织征收。调节金由农村集体经营性建设用地出让方、出租方、入股(作价出资)方及再转让方结合土地用途分类按增值收益部分核算缴纳。

(一)商服用地:按土地增值收益的25%征收;

(二)工业用地:按土地增值收益的20%征收;

(三)综合或其他用地:按土地增值收益的20%征收。

第四十六条 农村集体经营性建设用地土地增值收益,是指农村集体经营性建设用地入市收入扣除土地取得成本和开发支出后的净收益,以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。

(一)农村集体经营性建设用地以出让、入股(作价出资)方式入市的,成交价款为入市收入;以租赁方式入市的,租金总额为入市收入。

(二)以出售、交换、出租、入股(作价出资)等方式再转让农村集体经营性建设用地使用权的,再转让收入按以下方式确定:

1.以出售方式再转让的,销售价款为再转让收入。

2.以交换方式再转让并存在差价补偿的,被转让土地与交换土地或房产的评估价差额与合同约定差价补偿款中较大者为再转让收入。其中,以除土地或房产以外的实物等非货币形式补偿差价的,其评估价值为相应差价补偿款。

3.以出租或入股(作价出资)方式再转让的,总租金、成交总价款为再转让收入。

4.以抵债、司法裁定等视同转让方式再转让的,评估价或合同协议价中较高者为再转让收入。

5.对无偿赠与直系亲属或承担直接赡养义务人,以及通过境内非营利社会团体、国家机关赠与国内教育、民政等公益福利事业的,暂不征收调节金。其他赠与行为以评估价为再转让收入。

第四十七条 榕江县农村集体经营性建设用地土地取得成本和土地开发成本的具体内容如下:

(一)土地取得成本包括

1.土地使用权退出补偿费;

2.地上建筑物、构筑物及附作物补偿费;

3.建设用地异地调整费;

4.社保资金;

5.其他费用。

(二)土地开发成本包括

1.测绘费;

2.评估费;

3.配套设施及土地平整费;

4.其他费用。

第四十八条 调节金纳入榕江县地方一般公共预算管理,由县财政主管部门统筹安排使用。资金支付按照国库集中支付制度有关规定执行。

第四十九条 村集体经济组织以出让、租赁、入股(作价出资)等方式取得的入市净收益,由村集体经济组织享有。以出售、交换、出租、入股(作价出资)以及其他视同转让等方式再转让取得的净收益由再转让方享有,村集体经济组织不参与分配。

第五十条 农村集体经营性建设用地出让收益归代表其所有权的集体经济组织所有,在扣除收益调节金、土地补偿性支出、开发性支出和有关税金后,所得的净收益由集体和成员按一定比例分配。具体分配比例由集体经济组织召开成员会议或成员代表会议讨论决定。留归集体经济组织的土地收益纳入其集体资产统一管理,用于发展集体经济和公共服务设施建设。

第五十一条 农村集体经营性建设用地使用权受让人需向县税务主管部门缴纳契税。

第五十二条 在契税暂无法覆盖农村集体经营性建设用地入市环节的过渡时期,除本细则第四十四条所规定的与土地增值收益相对应的调节金外,须再按成交价款的3%征收与契税相当的调节金。与契税相当的调节金由土地受让方缴纳。

第十三章 监督管理

第五十三条 县入市工作领导小组负责统一指导和协调入市有关工作,并建立工作督导机制、内宣机制、考核机制、评估机制、纠错机制和经费保障机制,保障入市工作审慎稳妥推进。

第五十四条 县自然资源主管部门负责本辖区域内农村集体经营性建设用地使用权入市的具体管理,包括审查并出具土地利用规划图、现状图、建设用地规划条件书面材料、勘测定界图等材料。

第五十五条 县农业农村主管部门负责拟入市宗地实际所有权人与集体土地所有权证载权利人审查,并出具权籍调查表,负责收益分配和供后管理等相关工作。

第五十六条 县生态环境主管部门、县税务主管部门、县财政主管部门、县发展和改革主管部门、县住房和城乡建设主管部门、县审计主管部门、县工业信息化和商务主管部门做好各自职责范围内的监督和指导工作。

第五十七条 乡(镇)人民政府(街道办事处)、村民委员会负责土地调整,指导集体经济组织按照民主、公开的原则,商议决策处置、组织申报、收益分配等有关事宜。

第五十八条 集体经济组织所得土地收益管理与使用,按法定程序提交成员大会讨论决定,制定经成员认可的土地收益分配方案,分配情况纳入村务公开内容。收益分配和使用方案,报村委会和乡(镇)人民政府备案,接受村委、乡(镇)财政、纪委的审计与监督。坚决打击挪用和违法占有集体资金的行为。

第十四章 相关责任

第五十九条 违反本细则有关规定或者提供虚假材料骗取集体经营性建设用地使用权登记的,榕江县不动产登记中心应依法注销权属登记,并追究当事人相关责任。

第六十条 在集体经营性建设用地入市工作中,工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分; 造成损失的,由责任人员依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十五章 附 则

第六十一条 经过出让或者转让方式取得的农村集体经营性建设用地使用权,其使用权可以依法继承。

第六十二条 本细则由榕江县自然资源局负责解释。

第六十三条 本细则自颁布之日起实施。


附件1:榕江县农村集体经营性建设用地入市决议书

附件2:榕江县农村集体经营性建设用地入市申请表

附件2:榕江县农村集体经营性建设用地入市申请表.doc

附件2:榕江县2021年基层组织建设工作考核细则).xls


政策解读:《榕江县农村集体经营性建设用地入市》政策解读

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